Comment créer un fonds d’investissement immobilier ?

Comprendre le fonds d’investissement immobilier

Un fonds d’investissement immobilier est un véhicule qui permet de collecter des capitaux auprès d’investisseurs dans le but de les investir collectivement dans des biens immobiliers. Contrairement à l’investissement immobilier individuel, il repose sur une logique de mutualisation des risques, de gestion professionnelle et de diversification du portefeuille.

Ce type de fonds est particulièrement prisé pour :

• son potentiel de rendement régulier,

• sa stabilité par rapport à d’autres actifs,

• et sa capacité à rendre l’investissement immobilier accessible à un large public.

Il se distingue des autres types de fonds (actions, obligations, crypto…) par sa spécialisation dans les actifs physiques (immeubles, bureaux, commerces, logements, etc.), souvent accompagnée de rendements locatifs et de plus-values à long terme.

Pour une introduction plus large à la thématique, découvrez aussi notre article sur créer un fonds d’investissement.

Les différents types de fonds d’investissement immobilier

Créer un fonds d’investissement immobilier implique de choisir une structure adaptée aux objectifs fixés. Il existe plusieurs formes juridiques possibles, chacune avec ses spécificités réglementaires, fiscales et opérationnelles.

Société civile de placement immobilier (SCPI)

Les SCPI sont des structures non cotées permettant aux particuliers et institutionnels d’investir dans l’immobilier locatif, sans avoir à gérer directement les biens.

Caractéristiques clés :

• les investisseurs achètent des parts de SCPI, donnant droit à une fraction des loyers perçus,

• les revenus sont redistribués régulièrement, après déduction des frais de gestion,

• la SCPI peut être spécialisée (bureaux, commerces, santé…) ou diversifiée.

Avantages :

• accessibilité à partir de montants modestes,

• mutualisation des risques locatifs,

• gestion totalement déléguée à une société spécialisée.

Inconvénients :

• liquidité limitée (revente des parts parfois longue),

• frais d’entrée significatifs (8 à 10 % en moyenne).

Organisme de placement collectif en immobilier (OPCI)

Les OPCI ont été créés pour répondre au besoin de liquidité et de flexibilité. Ils investissent à la fois dans :

• des actifs immobiliers (au moins 60 %),

• des instruments financiers (actions, obligations…),

• et de la trésorerie.

Ils peuvent être ouverts à tous (grand public) ou réservés à des investisseurs qualifiés (OPCI pro).

Avantages :

• meilleure liquidité grâce à la part financière du portefeuille,

• diversification des sources de performance,

• valorisation plus régulière des parts.

Ils sont particulièrement adaptés aux investisseurs souhaitant une exposition à l’immobilier sans contrainte de blocage.

Fonds d’investissement alternatif (FIA)

Les FIA englobent une grande variété de structures, souvent utilisées pour des projets plus complexes ou sur mesure (foncières privées, club deals, véhicules de co-investissement…).

Utilisés notamment pour :

• des investissements à effet de levier,

• des projets de promotion immobilière,

• des portefeuilles sur des niches (logistique, résidentiel géré…).

Ils nécessitent généralement une structuration sur-mesure, une équipe experte et des autorisations spécifiques (agrément AMF, AIFM…).

Etapes clés pour la création d’un fonds d’investissement immobilier

Créer un fonds immobilier exige une préparation rigoureuse et le respect d’un certain nombre d’étapes clés.

Élaboration de la stratégie d’investissement

Tout commence par la définition claire de la stratégie d’investissement :

• quels types de biens viser ? (logements, bureaux, commerces, santé, hôtellerie…),

• quelle zone géographique ? (France, Europe, monde),

• quelle approche ? (rendement locatif, plus-value, revalorisation, transformation…).

Il faut également déterminer :

• la durée de vie du fonds (fermé, ouvert, à capital variable…),

• les critères ESG éventuels,

• le niveau de rendement cible et la tolérance au risque.

Une stratégie claire et différenciante est un levier essentiel pour attirer des investisseurs.

Choix de la structure juridique et des agréments

Selon la nature des actifs, la cible d’investisseurs et la taille du fonds, plusieurs structures juridiques peuvent être envisagées :

• SCPI ou OPCI pour les fonds accessibles au public,

• FIA ou Société civile à capital variable pour des clubs deals privés,

• Société de gestion ou délégation à une société agréée pour assurer la conformité réglementaire.

L’obtention d’un agrément AMF ou l’enregistrement en tant que fonds professionnel spécialisé (FPS) ou fonds d’investissement alternatif (FIA) peut être requis selon les cas.

Un accompagnement juridique spécialisé est fortement conseillé à ce stade.

Constitution de l’équipe de gestion

La réussite d’un fonds repose sur la qualité de son équipe de gestion, qui doit réunir des expertises variées :

• immobilier (acquisition, gestion, arbitrage),

• finance (structuration, levée de fonds, reporting),

• conformité réglementaire (KYC, AML, reporting AMF…),

• relation investisseurs.

Il est possible d’internaliser ces compétences ou de faire appel à des partenaires spécialisés (société de gestion, cabinet de conseil, prestataires).

L’équipe doit également disposer des outils nécessaires à la gestion quotidienne du fonds (logiciel de suivi d’actifs, plateforme d’accès investisseurs, etc.).

Levée de fonds et communication

Une fois la structure prête, la levée de capitaux est l’étape centrale :

• ciblage des investisseurs (particuliers, professionnels, institutionnels),

• fixation du ticket d’entrée et des modalités de souscription,

• élaboration de la documentation commerciale (présentation, statuts, note d’information…).

En parallèle, il est essentiel de construire une stratégie de communication claire et cohérente :

• branding du fonds (nom, positionnement, univers visuel),

• présence digitale (site, réseaux sociaux, plateforme de souscription),

• animation de la communauté d’investisseurs.

Une plateforme intégrée comme overlord.fund peut faciliter cette étape en centralisant gestion juridique, souscription, et reporting.

Réglementation et conformité dans l’immobilier

Les fonds immobiliers sont soumis à une réglementation stricte afin de protéger les investisseurs et assurer la transparence de la gestion.

Les obligations principales concernent :

• la structure juridique (agréments, enregistrements, dépôts réglementaires),

• le respect des règles de commercialisation (statut CIF, démarchage, information loyale),

• les procédures de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (KYC/AML),

• le reporting régulier aux autorités et aux souscripteurs (valeur des actifs, performance, évolution du patrimoine),

• la gouvernance (collège de supervision, commissaire aux comptes, déontologie…).

Certaines structures comme les SCPI ou OPCI sont obligatoirement gérées par des sociétés de gestion agréées, qui assurent la conformité de bout en bout.

Les véhicules plus flexibles (SCI, FIA) exigent toutefois la même rigueur réglementaire si les investisseurs ne sont pas tous professionnels.

Risques et défis spécifiques aux fonds immobiliers

Créer un fonds d’investissement immobilier présente des opportunités attractives, mais implique également une série de risques et de défis spécifiques qu’il convient d’anticiper avec rigueur pour garantir la pérennité du projet et protéger les investisseurs.

Vacance locative

L’un des principaux risques en immobilier locatif est la vacance, c’est-à-dire l’absence de locataires pendant une période donnée. Cela impacte directement les revenus du fonds.

Les causes peuvent être :

• une mauvaise localisation du bien,

• un défaut d’attractivité ou d’entretien,

• une conjoncture économique défavorable.

Pour y faire face, le fonds doit :

• cibler des zones à forte demande locative,

• diversifier son portefeuille (résidentiel, tertiaire, santé…),

• prévoir une marge de sécurité dans ses prévisions de trésorerie.

Fluctuations des prix de l’immobilier

Comme tout actif, les biens immobiliers peuvent subir une baisse de valeur, liée à des facteurs conjoncturels ou structurels :

• remontée des taux d’intérêt,

• ralentissement économique,

• évolutions démographiques ou fiscales.

Une bonne gestion de la valeur vénale du portefeuille passe par :

• des acquisitions bien négociées,

• une gestion active (travaux, revalorisation),

• des arbitrages réguliers pour capter les plus-values.

Contraintes de gestion et de maintenance

L’immobilier nécessite une gestion opérationnelle constante :

• suivi des loyers,

• entretien des bâtiments,

• relations avec les locataires,

• respect des normes (accessibilité, sécurité, DPE…).

Une mauvaise gestion peut entraîner des coûts imprévus, une dégradation de la rentabilité ou des litiges. Il est donc crucial d’avoir :

• une équipe de gestion réactive,

• des prestataires fiables,

• un budget de travaux et d’imprévus bien dimensionné.

Risques juridiques et fiscaux

Chaque bien et chaque opération sont soumis à des règles juridiques complexes :

• urbanisme, copropriété, baux commerciaux,

• fiscalité locale (taxe foncière, droits d’enregistrement),

• fiscalité des revenus (impôt sur les sociétés, IFI pour les investisseurs…).

La structuration du fonds doit donc :

• être optimisée fiscalement,

• anticiper les montages patrimoniaux de ses investisseurs,

• intégrer des clauses juridiques solides dans chaque contrat.

Travailler avec des notaires, avocats spécialisés et experts-comptables est indispensable.

Risques de liquidité

Contrairement aux actifs financiers, les biens immobiliers ne sont pas liquides. La revente peut être longue, surtout en période de ralentissement. Cela peut poser problème si :

• un investisseur souhaite sortir rapidement du fonds,

• le fonds a besoin de liquidités urgentes.

Certaines structures, comme les OPCI ou SCI à capital variable, permettent une meilleure liquidité grâce à la présence d’actifs financiers ou de mécanismes de remboursement progressif.

Il est essentiel d’informer clairement les investisseurs sur les conditions de sortie, les délais et les modalités.

Études de cas : exemples de fonds immobiliers réussis

S’inspirer de fonds existants permet de mieux comprendre les facteurs clés de succès dans le domaine de l’investissement immobilier collectif.

Pierre-valeur gestion (SCPI de rendement)

Cette SCPI spécialisée dans les immeubles de bureaux en Île-de-France a su :

• cibler des actifs de qualité dans des zones dynamiques,

• optimiser la gestion locative,

• générer des rendements annuels stables autour de 5 % net.

Sa stratégie repose sur :

• une analyse fine du marché tertiaire,

• une diversification des locataires (grandes entreprises, PME),

• une gestion prudente de la dette.

OPIMMO (OPCI grand public)

OPIMMO, géré par Amundi Immobilier, offre un bon exemple de diversification réussie :

• exposition immobilière (bureaux, commerces, résidentiel),

• 30 à 35 % d’actifs financiers,

• rendement équilibré et bonne liquidité.

Il attire une clientèle patrimoniale en quête de stabilité et de transparence.

Club deal résidentiel régional

Des véhicules privés, montés sous forme de SCI ou de FIA, visent des opérations ciblées sur :

• des logements à rénover,

• des zones secondaires avec fort potentiel locatif,

• un horizon de 5 à 7 ans avec revente optimisée.

Souplesse, proximité et alignement des intérêts entre les associés font leur force.

Leçons à retenir

Les fonds performants ont en commun :

• une stratégie cohérente et lisible,

• une équipe expérimentée,

• une communication transparente.

Ils savent également adapter leur modèle en fonction des évolutions du marché (taux, fiscalité, normes environnementales…).

Questions fréquemment posées (FAQ)

Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement immobilier ?

Un fonds d’investissement immobilier est une structure collective permettant à plusieurs investisseurs de placer leur argent dans un portefeuille de biens immobiliers. Le fonds est géré par une équipe professionnelle qui sélectionne, acquiert, gère et revend les biens dans l’intérêt commun.

Les revenus perçus (loyers, plus-values) sont redistribués aux investisseurs selon leur part dans le fonds.

Comment fonctionne un fonds d’investissement immobilier ?

Le fonctionnement repose sur plusieurs étapes :

1. Collecte de fonds auprès des investisseurs via une souscription,

2. Acquisition d’actifs immobiliers correspondant à la stratégie définie,

3. Gestion locative et technique des biens (entretien, loyers, fiscalité…),

4. Distribution des revenus aux investisseurs (souvent trimestriellement),

5. Arbitrages éventuels (revente d’actifs pour optimiser la performance).

Certains fonds prévoient une durée de vie limitée, avec une liquidation au terme. D’autres sont ouverts de façon continue, avec des mécanismes de rachat de parts.

Conclusion

Créer un fonds d’investissement immobilier permet de structurer l’acquisition, la gestion et la valorisation de biens dans un cadre professionnel et collectif. De la stratégie d’investissement à la levée de fonds, en passant par la conformité réglementaire, chaque étape doit être pensée avec rigueur.

Grâce à des structures adaptées (SCPI, OPCI, FIA…), il est possible de bâtir un véhicule rentable, sécurisé et attractif pour les investisseurs. L’expertise de l’équipe de gestion, la transparence du reporting et la qualité des actifs sélectionnés font la différence.

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